最近的新聞顯示，不少城市在2018年上半年嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策下，出現(xiàn)了一二手房價(jià)格嚴(yán)重的“倒掛”現(xiàn)象。

以北京為例，據(jù)某房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京市新建商品住宅共網(wǎng)簽10790套，比去年下半年的14076套下降23.34%，降幅比例較大。上半年新房成交均價(jià)43198元/平方米，比去年下半年均價(jià)45879元減少5.84%。同時(shí)，上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，比2017年下半年增長(zhǎng)57.6%，在半年走勢(shì)上結(jié)束了2017年的兩連降，價(jià)格方面一直維持在5.5萬(wàn)元/平方米至6萬(wàn)元/平方米之間。

無(wú)獨(dú)有偶，南京、杭州、上海、蘇州這幾個(gè)城市的一二手房市場(chǎng)，在同一城市同一區(qū)域、同一地段也普遍出現(xiàn)價(jià)格倒掛，價(jià)格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

在公共政策領(lǐng)域里，有個(gè)理論叫做“氣球理論”，這個(gè)理論開(kāi)始是用來(lái)描述美國(guó)過(guò)去幾十年無(wú)效的打擊毒品的政策。這個(gè)理論認(rèn)為，把所有毒品，包括古柯、大麻、罌粟種植，都控制住是不可能的，因?yàn)楫?dāng)玻利維亞的古柯種植被減少時(shí)，你會(huì)看到秘魯種植面積的增加；當(dāng)秘魯種植數(shù)量變少了，毒販子又開(kāi)始把交易放到哥倫比亞。這就像你捏一個(gè)氣球，你捏的地方縮進(jìn)去了，但氣球的氣體從別的地方膨脹出來(lái)；氣體只是被移動(dòng)了，但并沒(méi)徹底消失。有時(shí)這個(gè)理論也叫作“氣球效應(yīng)”。

“氣球效應(yīng)”存在的根本原因，或者具體說(shuō)美國(guó)控制毒品政策失敗的原因在于 “氣體”并沒(méi)有消失。這里所謂的“氣體”既包括需求端也包括供應(yīng)端。

也就是說(shuō)，根本問(wèn)題不解決，僅僅是對(duì)過(guò)去政策的修修補(bǔ)補(bǔ)或者“抱薪救火”式的資助舊政策基本是無(wú)濟(jì)于事。

回頭看中國(guó)的一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象，也十分類似“氣球”現(xiàn)象。當(dāng)一手房調(diào)控政策變得更直接、更嚴(yán)厲，開(kāi)始發(fā)力，價(jià)格無(wú)法上揚(yáng)時(shí)，房?jī)r(jià)的“氣體”就轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)，價(jià)格在二手房上膨脹體現(xiàn)。

從根本上，住房市場(chǎng)的“氣體”并沒(méi)有消失，房?jī)r(jià)就不會(huì)真正遏制，只不過(guò)會(huì)變換發(fā)生場(chǎng)所或形式。

如果要使得房?jī)r(jià)調(diào)控真正有效，還是要從這個(gè)住房市場(chǎng)的“氣體”減少做起。這里也從供給和需求兩端分析。

從需求端看，什么造成了住房的市場(chǎng)，特別是一二線城市的需求的存在？ 一方面可能是剛性需求存在。如果是有剛需，是不是和人口流動(dòng)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不均衡等原因相關(guān)？還是不是還和貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩、貨幣發(fā)行過(guò)多、人們投資渠道單一的原因有關(guān)？

從供給角度看，是不是和近些年房地產(chǎn)投資過(guò)熱、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過(guò)于依靠單一行業(yè)、住房市場(chǎng)交易的稅收政策工具不健全、住房市場(chǎng)供給缺乏多樣化、相關(guān)政策沒(méi)有延伸到二手房交易領(lǐng)域有關(guān)？

總之，一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”，反映出來(lái)現(xiàn)在住房市場(chǎng)的特點(diǎn)和調(diào)控政策的結(jié)果，也是現(xiàn)有政策效果的驗(yàn)金石。要化解倒掛，讓調(diào)控政策真正有效而不轉(zhuǎn)移，需要治本之策，把住房市場(chǎng)的“氣球”做小，供給和需求都應(yīng)考慮。